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　　楼事的大部分文章确实比较长，抱歉，改不了，因为有些内容删不了，比如一些数据的分析，呈现起来很复杂，单靠情绪总感觉差点意思，个人看法。给大家推荐个号吧，楼事关注好几年了，只不过断更有一段时间了，，洛阳市委政研室的官方号，里面的调研报告很多，而不是像其他官媒一样的简报推文，能拿出来讲、敢拿出来讲、愿意拿出来讲，这对于一个官方号而言，很不一样，其中的绝大部分文章楼事都看了，从产业到文旅、从城建到教育，很有见地、很有水平，希望早日继续更新。

　　上一篇关于原天地合酒店的文章中曾提到，停滞多年的项目地块调规了，而且地块也已通过相关平台成功拍卖，而近日，相关方面释放了原天地合项目的最新设计的具体方案，项目南侧道路附近也已经设置了一些施工围挡，当然，或许只是前期的一些基础配套项目，不管怎样，原天地合酒店项目确实正在迎来“重启”，不，此时应该称为建安区商业综合体项目了。

　　根据相关方面公示情况去看，项目名称为建安区商业综合体（应该是暂定），建筑设计企业为许昌万商兴商业管理有限公司（国资背景），用地位置在许昌市建安区新元大道与滨河路交叉口东北角，用地面积37364平方米，总建筑面积125065.05平方米，本次报建面积19879.73平方米（地上:15883.95平方米、地下3995.78平方米），计容面积25587.86平方米。

　　仅从以上信息来看，相较于此前拍卖的已建成建筑而言，其实变化的地方还是比较多的，占地面积37364平方米（约56亩）没改变，但总建筑面积增加了不少，拍卖时列出的建筑面积共计105020.55平方米，本次公示的总建筑面积是125065.05平方米，足足增加了约2万方的面积，这个体量还是不小的。

　　根据地块内已建成建筑来看，除了这栋22层的高层楼栋外，地块内确实还有较大面积的“空地”，大多分布在在地块的南部、东部和西部区域，尤其是南部区域，“空地”确实多，如果只是作为酒店的广场（停车场），确实有些大了，也比较单调，而此次新增的约2万方建筑面积确实也集中在这一区域。

　　通过上图可以明显看出，现状主楼建筑的调整并不算大，应该主要涉及到外立面和内部装修装饰的调整，基本功能还是酒店或者公寓；而主楼南部区域的两侧，新增了一些多层建筑，整体是对称的，但两侧的建筑形态是有区别的，应该承担着不同的功能。

　　第一，先看主楼。也就是上图红色字体标注的建筑，高度87米左右，地上22层、地下2层，地上建筑面积95702.47平方米、地下建筑面积9482.85平方米，主要规划功能为酒店或公寓。

　　整体来看，主楼的规划较此前并没太多调整，毕竟建筑主体已经在那里了，不可能拆掉重建，最划算也最合适的方法实际上的意思就是对现状建筑进行续建和改建了，另外，主楼的南部依然延伸出了一部分裙房（3层）和落客区（门廊）的设计，底部3层也与两侧新建的裙楼连为了一体。

　　再看主楼的高度，87米，这个高度其实并不算特别高，甚至有些高层住宅的高度都比这个高，项目对面恒达新都汇在建和规划的三栋高层建筑（99米左右）也比这栋楼高，但作为一个相对独立的酒店项目，更重要的意义在于“标志性”，而这一个项目是具备打造成为区域地标建筑的条件的。

　　第二，再看规划新建楼栋。根据公示情况去看，整个地块内的新建楼栋还是比较多的，主要涉及到主楼两侧的裙楼和南部区域的两栋楼，其中，主楼两侧的裙楼（B区及C区北侧部分）均为3层建筑，高度16.35米（西）、16.5米（东），规划用途均为配套商业。

　　南部地块内，东侧为2层建筑，高度同样是16.5米，看得出楼层显然更高，规划用途为婚庆大厅，有点意思，目前来看，北海片区能承办较大规模宴请的餐饮店确实不算多，缺少这么一个能够承办较大规模宴会的地方，另外，这栋婚庆建筑与北侧主、裙楼之间规划有通道相连。至于这栋婚庆建筑后期是采用“预制布景”还是其他模式，拭目以待。

　　南部地块内，西侧也是2层建筑，高度16米，这栋建筑是独立的，规模比较小，但也有3208.51平方米，而且在建筑北部区域，规划有一处地下车库出入口。至于这栋建筑的规划用途，同样也是配套商业，但更为具体的用途是什么，独立餐饮、洗浴桑拿、电竞游戏？或者是其他更多业态，有待相关方面进一步披露。

　　第三，最后看停车设施。为什么把停车设施单独拿出来说，因为对于很多中大型商业项目而言，停车问题确实会影响到消费心理和行为，尤其对于“胖东来”门店所在的商圈更是如此。

　　根据公示情况去看，整个项目共规划有机动车停车位546个，含地上449个、地下97个，其中充电车位82个，停车区域除了地下车库外，还分布于主楼南侧的广场及裙楼前“空白”区域。

　　此外，还有一点十分需要我们来关注，主楼北侧规划有多排机械停车位，数量超越200个。什么是机械停车位，简单来说是利用机械升降、横移等方式，把车辆像“叠罗汉”一样存放到立体空间里的车位，核心目的是在有限的土地上成倍增加停车位数量，这个规划设计确实可以，在节假日流量较大时，能够更好的起到某些特定的程度的缓解作用，毕竟对面就是胖东来。

　　从2008年许昌县委、县政府迁至位于尚集的县新区创业大楼，再到2017年建安区挂牌成立，时至今日，建安区新区（北海片区）已发展了近20年，确实形成了一定的规模，该有的配套基本上也已经落地，尤其是教育方面，形成了幼、小、初、高的完整教育体系，还是下了不少功夫的，值得肯定，但仍有一些要提升的方面，下面，几点思考，简单聊聊。

　　第一，北海片区的商业。仅就商业这一项来看，确实还比较薄弱，当然，这并不是北海片区的个性问题，芙蓉湖、许东新城，甚至铁西南部和经开区，都是如此，只能说，许昌这几个新区和部分老城片区还需要更加多时间去完善、更新，也需要更多资源和机遇。

　　目前来看，北海片区商业规划和落地最为集中的区域可能就是新元大道沿线区域了，尤其是新元大道中西段沿线，除了目前已经投用的胖东来、在建的新都汇和建安商业综合体项目外，这一区域此前也曾规划过天恒广场、传出过吾悦广场的消息。至于新元大道东段沿线，目前来看，可能会更慢更难一些，需要更多时间，也需要更为统筹和切合实际的谋划吧，但如果体育会展中心能够在这两年取得更多实质性进展，郑许线体育中心站周边确实也存在更多可能性。

　　下面，从商超、酒店、餐饮三个角度简单聊聊，商超方面，其实有胖东来+新都汇的组合也能够很好的满足区域日常需求了，即使爆火以后，也能支撑起整个片区及周边的消费，甚至是长葛、新郑和尉氏的部分外来消费，但新都汇的商业街区确实也需要尽快落地了，要知道，今天距离2021年新都汇项目规划公示已逝去快5年时间了。另外，片区内还有三盛、乐佰佳、玖盛祥等差异化发展的超市。

　　酒店方面，北海片区的酒店发展实际上并不算发达，一方面，因为整体的需求确实没那么大，很多逛胖东来的外地朋友首选还是市区门店，农大、许陶开学季的需求可能也没那么大；另一方面，片区内条件较好的酒店确实相对较少，美仑国际、M酒店、外滩水之梦、柠檬酒店等等，也就只有这么多了，而此次释放的建安区商业综合体酒店部分，能够说是对片区酒店领域的补充和提升，无论从规模、定位和位置来看，若能够落地，注定会成为片区内的酒店地标。

　　餐饮方面，北海片区的餐饮大多分布在在胖东来和小区的底商区域，比如镜湖花园和潩水庄园的底商，餐饮分布就比较密集，但好像也只有这一片，整体的发展确实还有非常多想象空间，目前来看，主城的一些连锁餐饮品牌这几年其实也陆续在向北海布局，比如龙祥阁、莲遇川西、土家湘菜等等，若能够保证品质，生意其实还是可以的，也证明这一区域是有消费需求和基础的，而此次释放的建安区商业综合体项目，肯定也会有一定体量的餐饮业态，值得持续关注。

　　第二，北海片区的城市界面。提起北海，你能想到的地标有哪些？政务大楼、合围的图书馆和兴业大厦、北海边的建安阁、胖东来、北仑国际、建安区一高、农大、大鼎广场（三国文化广场）、体育会展中心（在建）……仔细算算，其实还是不少的，但能够撑得起城市界面、充当城市会客厅的集中连片区域不多，或者说还没有，目前来看，最具可操作性的可能就是新元大道沿线区域了，希望加快推进。

　　第三，北海片区的消费基础。这一点其实非常少有人去讨论，大家都在说铁西的消费力被忽视了，却很少关注到北海片区。客观来看，不吹不捧，铁西城建时间早，有底蕴、有基础、有群众情感，但也有很多历史包袱，人口老龄化程度也相对严重，重振不易，小打小闹效果不佳，大拆大建又不现实；而北海片区则不同，没有过多的历史包袱，关注发展即可，人口也在持续汇聚，不单单是周边区域和城北乡镇，很多城南乡镇的朋友也会选择置业于此，毕竟置业成本相比来说较低，但这几年的发展状况确实也不理想，需要好好找原因、做出调整、重树信心。

　　简单看一组数据，建安区2024年和2025年秋季城区义务教育阶段学校的招生情况，城南建安区老城4所小学、2所初中，2025年的招生总人数在2500多人，2024年的招生总人数在2800人左右；城北北海新区4所小学、3所初中，2025年的招生总人数在3800多人，2024年的招生总人数在3900人左右。对比起来，北海片区的招生人数已超越了城南建安区老城，而且北海的学校其实完成招生计划的程度相对也会高一些，当然，这个样本呈现的特征相对有限，毕竟建安区老城紧邻魏都区、东城区，也有一部分分流失到魏都区和东城区的生源。

　　但仅从北海片区这两年的生源情况去看，实际上也是可以反映出一些问题的，比如人口结构与人口流动趋势，以及与此紧密相关的消费需求和消费基础，毕竟学生的背后都是一个个家庭。

　　总而言之，作为北海片区的门户之地，新元大道沿线区域确实需要更好的去填充、去完善，至于建安区商业综合体项目的投资或运营方，以及最终的名称和业态规划，需要相关方面进一步披露。

　　胖东来北海店及新都汇项目入口处，看得出，商业街区内部还处于建设阶段，需要快速推进才能在今年投用。

　　当前的新都汇项目并不是完整的项目规划，西侧楼栋还没起来，因此，内部的商业街区其实也并不完整。

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